《新准则框架下房开企业全流程涉税规划与土增税疑难问题实例解析》

【课程介绍】​

2016营改增后，土地成本抵减增值税销项在土地增值税上如何处理尚无定论，2017年碧桂园执行新收入准则力推时段确认收入会计处理再起风云；2018年开始的资管产品税收新政让房地产企业融资成本税前扣除有据可依，2019年集团内部无偿占用资金免征增值税看上去很美。2020年房企三条红线严监管背景下网传恒大三轮融资1300亿背后对赌协议是否存在会计核算与税收问题？2021年企业所得税预缴申报表修订对房企业有何影响？

本课程聚焦房开项目开发全生命周期四个阶段，三大税种，会税结合，深入分析房开项目会税差异与三税税差异，实操讲解房地产企业会计核算与三税预缴+清算中最值得关注的疑难问题。全面控制房开企业税收风险，实现企业税收最小化与利益最大化。

【课程收益】

【前沿把握】了解最新税收政策变化趋势及现行政策释放的信号。

【系统梳理】把握房开企业3税预缴+清算模式各税种管控模式与会计核算，制定合理的税收管理，节省核算成本。

【重点关注】帮助企业解决主要税种涉税疑难，理清税收管理中的疏漏，税收风险最小

【课程对象】

企业财总、财税经理、税务经理、税务专员

【师资介绍】

欧理平老师为会计学博士，高校副教授，硕士生导师，中国注册会计师，北京财税研究院研究员，精通会计准则、税收制度与财经法规，具备丰富教学与实战经验，从2001年起从事会计职称考试和注册会计师考试考前培训工作，同时兼任多家公司财务（税务）顾问，为多家企业集团进行企业财务流程与税收优化方案设计。

【课程内容】

【导论】从房屋拆迁非货币补偿不允许作为增值税销项差额扣除看税会差异与税（所得税）.税（增值税）、税（所得税）差异——以某省局的回复为例

一、房开企业项目公司成立与拿地中的税收问题

1.房开项目开发流程与基本会计核算框架及三税“预缴+清算”征管模式

2.项目公司成立三类股东（自然人、合伙企业、公司）不同税收待遇差异分析

3.项目公司成立认缴制：实收资本“收付实现制”还是“权责发生制”及其对税收的影响

4.房开企业招拍挂拿地与项目公司成立财税协同管理

5.房开企业暂未开发（分期开发）的土地：存货还是无形资产及其对税收的影响

二、房开项目开发与预售会计核算与三税协同管理

1.一个难解之谜：房开企业如果界定筹建期间与两费（业务招待费、广宣费）税前扣除

2.房开项目预售：增值税预缴范围界定与抵减中的财税问题

3.房开项目预售：土地增值税预缴基数到底是做“除法”还是“减法”？】

4.房开项目预售：所得税季度预缴与汇缴中的特殊问题

三、房开企业交房：收入确认与两税（增值税、所得税）结算

1.房开企业执行新收入准则四个科目（合同资产、合同负债、合同履约成本、合同取得成本）运用

2.房开企业收入确认：时点还是时段（碧桂园执行新收入准则案例）

3.房开企业时点确认收入：会计与两税时点的差异与所得税申报表调整

4.实例分析房开企业交房增值税异常波动

5.实例分析房开企业计税毛利率过高导致交房当年所得税为负能否退税问题

四、房开企业土地增值税清算财税疑难问题分析

1. 土地转让、土地开发后转让、在建工程转让、开发产品转让、存量房转让等不同形式土地增值税的计算方法与申报表适用

2.非完工产品转让：土增税缴纳与上下游衔接

3.开发产品自持：三种不同模式税负分析

4.开发产品清算：清算时点、清算单位与清算类型对土增值税税负的影响

5.开发产品清算：收入确认与营改增后一般计税项目土地成本抵减增值税销项额对土增税的影响

6.土地成本分摊：对能否使用“税务机关认可其他方法”的分析与质疑

7.开发成本分摊：层高系数法能否被广泛认可？

8.车库，又见车库：车库成本计算与税收问题

9.印花税会计核算与土增值税税前扣除迷局

10.土增税清算导致企业亏损所得税退税具体方法

11.土增税清算后现房销售土地增值税到底如何缴纳？

五、房开企业融资与营运资金管理中的财税问题

1.恒大地产三轮融资对赌协议引争议：负债还是权益？

2.案例分析信托融资成本能否在企业所得税税前扣除

3.2018年资管产品税收新政对房地产企业融资的影响：好还是坏

4.2019年永续债税前扣除政策明确对房地产企业融资的影响：好还是坏

5.2021集团内无偿暂用资金免增值税政策延续：胡萝卜还是大棒？

【培训费用】

非会员单次费用3000/人（含培训费、讲义等资料、午餐等）大成方略会员凭会员卡刷卡免费入场。

加入会员：至尊卡：99000 元/年     皇冠卡：59800 元/年    

金 卡：39800 元/年     银 卡：19800 元/年 

【开课时间】2021年10月21.22日（周四、五）

【开课地点】海口市海秀中路 52 号 （赛仑吉地大酒店三楼吉祥厅）